物業(yè)管理水平需要拔苗助長(zhǎng)
就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業(yè)管理在實(shí)際工作中，其市場(chǎng)現(xiàn)狀難以令人滿意，主要表現(xiàn)形式有四個(gè)方面： 1．投訴率高 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1998年全國物業(yè)管理和商品房投訴與1997年相比增加50．7％。 2．缺乏規(guī)范 投訴的意見主要集中在對(duì)物業(yè)管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費(fèi)過高等方面。 3．有市無場(chǎng) 與市場(chǎng)巨大需求潛力形成強(qiáng)烈反差的是，物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不全，交易體系不完善。 4．運(yùn)作困難 一方面有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項(xiàng)目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路，更談不上選擇。 提高物業(yè)管理對(duì)策可參考以下三條方法： 第一，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的培育與建設(shè)。 從供應(yīng)來看，物業(yè)管理要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，一是有利于培育市場(chǎng)主體；二是有利于市場(chǎng)行為的規(guī)范；三是有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)管理企業(yè)和公司。 從物業(yè)管理市場(chǎng)的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會(huì)，但真正成立了業(yè)主管理委員會(huì)的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實(shí)施。 第二，不斷發(fā)展和完善市場(chǎng)介體。市場(chǎng)介體建設(shè)主要應(yīng)從以下方面入手： 1．成立為交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀(jì)公司、交易所，形成有形的物業(yè)管理市場(chǎng)。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場(chǎng)準(zhǔn)入原則和方式，規(guī)定市場(chǎng)準(zhǔn)入原則，招投標(biāo)程序，引入競(jìng)爭(zhēng)原則；成立經(jīng)紀(jì)公司，建立市場(chǎng)供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標(biāo)過程，進(jìn)行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀(jì)公司集中掛牌交易。 2．成立自律性中介組織———物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。協(xié)會(huì)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為，對(duì)企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，維護(hù)企業(yè)正當(dāng)權(quán)益。同時(shí)收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會(huì)發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。 3．成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，例如價(jià)格審批機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格是物業(yè)管理的一個(gè)敏感問題。如果物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格不是由供需雙方協(xié)商同意，并經(jīng)政府價(jià)格部門審核認(rèn)定，那么，由價(jià)格引發(fā)的糾紛將導(dǎo)致以后收費(fèi)困難。 物業(yè)管理公司與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生糾紛，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，或許多業(yè)主不知道自己擁有哪些權(quán)利，因此，設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)，除了規(guī)范監(jiān)督企業(yè)和業(yè)主，理順雙方的各種法律關(guān)系外，還應(yīng)對(duì)社區(qū)內(nèi)的糾紛和矛盾進(jìn)行仲裁決定。 第三，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)容量，積極引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)。物業(yè)管理市場(chǎng)需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費(fèi)需求構(gòu)成了物業(yè)管理的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活（包括文化、娛樂）方面的服務(wù)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會(huì)保障、保險(xiǎn)、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當(dāng)人們購買了商品房后，消費(fèi)目標(biāo)已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，積極引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)，將帶動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)本身乃至更大區(qū)域的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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