物業(yè)管理企業(yè)即將進(jìn)入盤整期
最近，有關(guān)機構(gòu)對北京人渴望什么樣的社區(qū)規(guī)劃及物業(yè)管理進(jìn)行了一次調(diào)查，被調(diào)查者中有38.1％的人認(rèn)為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務(wù)則包括24小時保安、定點班車、接送孩子……可見北京人對物管企業(yè)的要求不低。此外，建設(shè)部去年年底規(guī)定，從2000年開始物管企業(yè)實行資質(zhì)等級評定，物管項目實行公開招投標(biāo)制。于是，“今年的市場不好做”便成了物業(yè)公司老總們掛在嘴邊的一句“流行語”。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市目前共有物管企業(yè)904家，其中專營公司777家，兼營公司127家；內(nèi)資企業(yè)831家，涉外企業(yè)73家。在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態(tài)勢？各家物管企業(yè)如何使自己的服務(wù)被業(yè)主認(rèn)可？
市場需求增大為物管企業(yè)提供機遇
北京均豪物業(yè)公司總經(jīng)理于慶新認(rèn)為，目前北京物管市場呈現(xiàn)四大特點：首先是隨著開發(fā)商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業(yè)物管公司；其次是國企改制將使房管所脫離政府部門，成為自負(fù)盈虧的企業(yè)實體；第三是建設(shè)部規(guī)定今后物管項目實行招標(biāo)，不稱職的物管企業(yè)會被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)也認(rèn)為，除現(xiàn)有住宅小區(qū)必須進(jìn)行物業(yè)管理外，伴隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也將社會化，物業(yè)管理的客觀需求已經(jīng)產(chǎn)生，而且會越來越多，萬科物業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)部機關(guān)大院的物業(yè)管理和蓮花物業(yè)負(fù)責(zé)國家計委生活區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)說明了這一點。
物管市場目前存在哪些問題
作為國營物管企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，北宇物業(yè)公司總經(jīng)理刁會壇認(rèn)為物管市場存在如下問題：許多舊有住宅小區(qū)本身就存在著硬件設(shè)施的先天不足，急需進(jìn)行二次開發(fā)和完善，政府則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業(yè)如何愿意接手舊有住宅小區(qū)？有鑒于此，政府能否允許物管企業(yè)涉足非住宅領(lǐng)域。此外，物管公司有沒有義務(wù)為電力、自來水和天然氣公司無償代收電費、水費、燃?xì)赓M等費用，今后是否應(yīng)同這些公司簽定服務(wù)代理合同？
香港戴德梁行物管部負(fù)責(zé)人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業(yè)人員專業(yè)化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質(zhì)問題，林小姐認(rèn)為現(xiàn)在的物管人員上崗培訓(xùn)時間太短，這樣不利于從業(yè)人員專業(yè)化程度的提高。對此，作為物管專家的季如進(jìn)表示，從業(yè)人員素質(zhì)的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執(zhí)行的物管培訓(xùn)是有作用的，但今后還應(yīng)逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓(xùn)。
今年的物管市場競爭如何體現(xiàn)
“有錢賺就應(yīng)該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進(jìn)入了良性循環(huán)。中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬嶺認(rèn)為，北京今年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大?！坝捎诮衲晟唐贩康膬r格呈下降趨勢，物管企業(yè)競爭的焦點會在物管費上得到體現(xiàn)，誰能合理收費，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，誰就可能占領(lǐng)市場”。
企業(yè)發(fā)展的客觀要求是走規(guī)模化道路。北京均豪物業(yè)總經(jīng)理于慶新預(yù)測，破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導(dǎo)致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營規(guī)模小、服務(wù)水平差、信譽低的物管公司因不能適應(yīng)市場變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。
面對競爭物管公司各有對策
北京物管市場競爭雖然還未達(dá)到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經(jīng)開始調(diào)整自己的經(jīng)營策略，表現(xiàn)出功能上互相補充、業(yè)務(wù)上相互滲透的趨勢。
作為外資企業(yè)的代表，戴德梁行今年會把物管業(yè)務(wù)從外銷房市場拓展到內(nèi)銷房市場。林春麗小姐表示，外資企業(yè)的優(yōu)勢在于其服務(wù)的專業(yè)化和國際化，而內(nèi)資企業(yè)由于特殊的本土化優(yōu)勢，在很大程度上保證了其業(yè)務(wù)量，這就形成了外資企業(yè)的互補供應(yīng)，因此梁行今后的服務(wù)類型會以有針對性的顧問管理為主。
“不論是外資企業(yè)還是外地公司，要想真正進(jìn)入北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來”。中海物業(yè)的耿萬嶺說，中海今年的核心任務(wù)便是使已經(jīng)接手管理的住宅小區(qū)在最短時間內(nèi)進(jìn)入優(yōu)秀小區(qū)行列，讓中海品牌盡快被北京人認(rèn)可。
北京物業(yè)公司總經(jīng)理刁會壇談了該公司今后的經(jīng)營策略：首先是加強項目實力，通過貫徹ISO9002體系提高自身服務(wù)水平；其次是加大資金投入，嘗試接手高檔物業(yè)項目，進(jìn)行精耕細(xì)作；再就是實現(xiàn)公司管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層逐步實現(xiàn)社會化。
據(jù)了解，規(guī)范物業(yè)管理市場運作的《物業(yè)管理條例》將于年內(nèi)出臺，隨著立法與執(zhí)法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會從無序逐漸變成有序，正如季如進(jìn)所言，“今年的物業(yè)管理市場將是大發(fā)展前的調(diào)整期”。
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